Hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh nhà đất từ nhà băng

Hiện có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay nhà băng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là nhà đất.

Dư nợ tín dụng nhà đất tăng trong 2 tháng đầu năm Sẽ rộng tay cho tín dụng nhà đất

Thị trường nhà đất việt nam còn khá non trẻ, chỉ mới hình thành và phát triển được khoảng trên 10 năm. Quy mô thị trường so với các nước trong khu vực cũng như những nước phát triển trên thế giới còn khá khiêm tốn.

Hiện tại quy mô thị trường BĐS Việt Nam vào khoảng 21 tỷ USD, trong khi ở Nhật Bản là 2.678 tỷ USD, Singapore là 241 tỷ USD, Indonesia 189 tỷ USD, Thái Lan 89 tỷ USD, Malaysia 84 tỷ USD, Philippine 48 tỷ USD…(số liệu từ Nomura Research Institude vào 4/2013).

Những nước phát triển cấu trúc nguồn tín dụng cho nhà đất khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng vốn FDI, FII,…còn tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho nhà đất hiện nay vẫn chủ yếu dưa vào 2 nguồn chính đó là từ nhà băng và vốn huy động từ người dân.

Nguồn: SBV

Tại Hội thảo về "Quản lý thị trường nhà đất và vai trò của định chế tài chính: Kinh nghiệm Nhật Bản và gợi ý chính sách cho Việt Nam" mới đây, ông Cấn Văn Lực, hàm phó Tổng Giám đốc Ngân hàng BIDV đã đưa ra con số khá bất ngờ.

Nhiều nghịch lý, rủi ro

Quy mô thị trường BĐS Việt Nam chưa phải là lớn so với các nước khác trong khu vực, nhưng điều đáng chú ý là có tới hơn 70% vốn đầu tư kinh doanh BĐS là vốn vay nhà băng, 65% tài sản đảm bảo vốn vay là nhà đất.

Hiện tại tổng dư nợ nhà đất của Việt Nam vào khoảng 262.100 tỷ đồng (tương đương khoảng 12,5 tỷ USD), chiếm 8% tổng dư nợ của hệ thống nhà băng.

Nguồn tín dụng còn lại cho nhà đất chủ yếu còn lại là huy động từ khu vực dân cư, nguồn vốn hỗ trợ ODA, đầu tư gián tiếp (FII) và đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Tuy nhiên, những năm gần đây vốn FDI vào nhà đất sụt giảm mạnh, hiện nay đang có xu hướng phục hồi trở lại nhưng khó có thể bằng với thời hoàng kim (2008). Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư), tổng FDI đăng ký vào BĐS 7 tháng 2014 đạt 1,13 tỷ USD, tăng khoảng 65% so với cùng kỳ năm ngoái, dù sao đây cũng là tín hiệu đáng mừng cho thị trường nhà đất Việt Nam.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM thừa nhận trước năm 2011 các nhà băng đã quá dễ dãi cho vay, mọi công ty, mọi cá nhân đều có thể vay vốn đầu tư nhà đất. Điều này là bởi công tác thẩm định năng lực, khả năng thanh toán nợ của các nhà băng bị buông lỏng. Do đó, việc cho vay dưới chuẩn là "bệnh" của các TCTD trước đây.

Và điều này đã dẫn đến những méo mó, những nhiễu loạn của thị trường nhà đất sau đó. Cũng chính sự lệch lạc của cấu trúc nguồn vốn cho thị trường nhà đất nên hiện nay thị trường đang tồn tại nhiều nghịch lý.

Đó là, nguồn vốn cho nhà đất thường phải dùng vốn trung và dài hạn. Tuy nhiên, các nhà băng lại dùng vốn ngắn hạn (chủ yếu từ vốn gửi tiết kiệm của người dân) để cho vay trung và dài hạn. Theo ông Lê Hoàng Châu, dòng vốn này đang bị ảnh hưởng lớn, cho lãi suất cho vay nhà đất thường rất cao (có thời điểm lên tới 25-26%/năm) là bởi nhà băng không chỉ tính toán lãi suất cho vay mà còn cộng thêm vào đó là chi phí rủi ro. Cuối cùng thì chi phí vốn đó người tiêu dùng phải gánh chịu, giá nhà đất bị đẩy lên rất cao.

Lãi suất vay trung và dài hạn hiện nay ở Việt Nam lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn. Đây cũng là một nghịch lý nữa đang tồn tại trên thị trường nhà đất Việt Nam.

Theo ông Châu thì mặt bằng lãi suất cho vay nhà đất tại Việt Nam là quá cao, thường dao động khoảng 13-13,5%/năm, trong khi ở Nhật Bản trong hơn 10 năm qua lãi suất cho vay thường là 0%. Điều này cần phải điều chỉnh lại.

Cần thay đổi cấu trúc nguồn vốn

Nghị định 71 của Chính phủ năm 2010 đã có quy định về quỹ tiết kiệm nhà ở, mới đây Luật chứng khoán cũng có quy định về Quỹ Đầu tư nhà đất, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cũng đã đề cập tới Quỹ tín thác nhà đất REITs,….nhưng thực tế các quỹ này chưa có nhiều hoạt động.

Ông Châu cho biết, thực tế hiện nay REITs là quỹ đầu tư trên các sản phẩm là nhà đất và đưa vào kinh doanh có dòng tiền thường xuyên thì Việt Nam vẫn chưa thể phát triển loại hình quỹ này. Vì thế nó cũng đã hạn chế dòng tiền từ dân đầu tư vào thị trường nhà đất.

Với những nghịch lý và hạn chế như trên của thị trường nhà đất, hiện nay điều cần thiết đó là phải thay đổi lại cấu trúc nguồn vốn cho nhà đất một cách mạnh mẽ. Bằng việc hình thành hệ thống và tạo điều kiện cho các định chế tài chính, sản phẩm tài chính nhà đất phát triển (REITs), chứng khoán hóa dự án nhà đất, cải thiện môi trường đầu tư, phát triển thị trường vốn,…

>>>7 bài học để đối phó khi "bong bóng" nhà đất xảy ra

Kiều Thuật

Theo Trí Thức Trẻ